A Reforma Tributária, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e pela Lei Complementar nº 214/2025, trará mudanças significativas para o mercado imobiliário — especialmente nas atividades de locação, venda e arrendamento de imóveis.
Essas normas preveem que o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — tributos que substituirão ISS, ICMS, IPI, PIS e Cofins — também incidirão sobre alienação, parcelamento do solo, locação, fornecimento, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.
A implementação da reforma começará em 2026, com vigência plena a partir de 2033.
Quando a Pessoa Física Passará a Ser Contribuinte de IBS e CBS
De acordo com o artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025, a pessoa física será considerada contribuinte do IBS e CBS (regime regular) se atender a um dos seguintes critérios:
1. Locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, desde que:
- No ano anterior, a receita total com essas operações tenha excedido R$ 240.000,00; e
- Tenha por objeto mais de três imóveis distintos. Ou
- Ultrapassar em 20% o limite de R$ 240.000,00 em receitas de locação (ou seja, R$ 288.000,00), mesmo que a receita de locação seja apenas de um imóvel;
2. Alienação ou cessão de direitos de bem imóvel, desde que envolva mais de três imóveis distintos no ano anterior.
3. Venda de imóvel construído pelo próprio alienante, caso tenha alienado mais de um imóvel nos últimos cinco anos.
Em resumo: será considerada contribuinte a pessoa física que, no ano anterior, locar mais de três imóveis com receita acima de R$ 240 mil, ou auferir 2 mais de R$ 288 mil em aluguéis (independentemente do número de imóveis). Também entram nessa categoria aqueles que vendem mais de três imóveis em um ano ou mais de um imóvel construído há menos de cinco anos.
Como Fica a Tributação das Pessoas Jurídicas
Situação Atual (Lucro Presumido)
Atualmente, as pessoas jurídicas que possuem atividade de locações de imóveis e são tributadas pelo lucro presumido enfrentam a seguinte carga:
Após a Reforma Tributária
Com a Reforma, a locação de imóveis (por prazos superiores a 90 dias) passará a ter a seguinte tributação:
De modo geral, haverá um aumento de aproximadamente 5% sobre o faturamento, embora se aplique redutor de 70% sobre a alíquota do IBS e CBS. Também devem ser considerados créditos compensáveis decorrentes da não cumulatividade dos tributos.
Venda de Imóveis por Pessoa Jurídica
Hoje, a alíquota combinada sobre a receita bruta de venda de imóveis (lucro presumido) varia entre 5,93% e 6,73%, considerando PIS, Cofins, CSLL e IRPJ.
Com a Reforma:
- A alíquota combinada do IBS e CBS será de aproximadamente 28%,
- Aplicando-se um desconto de 50%,
- E incidindo sobre a diferença entre o valor de venda e o de aquisição, incluindo custos como ITBI e outorgas onerosas.
Simulações Práticas
Comparativo Final: Pessoa Física x Pessoa Jurídica
| Situação | Carga Tributária Estimada |
|---|---|
| Pessoa Física (aluguel / arrendamento) | IBS + CBS + IRPF + INSS → acima de 35% |
| Pessoa Física (venda) | IR sobre ganho de capital → a partir de 29% |
| Pessoa Jurídica (locação) | 14% a 20% |
| Pessoa Jurídica (venda de imóvel em estoque)** | ≈ 16,33% (dependendo do regime e local) |
